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超高層マンションで1回目の大規模修繕工事 積立金不足の管理組合がとった方法とは?【前編】

高さが60mを超える「超高層」といわれるタワーマンションが、大規模修繕の時期を続々と迎えています。高さや規模による工期の長さや費用の高さなどから、通常のマンションよりも困難な道のりが予想される大規模修繕工事。現在まさに工事の真っ最中、というマンションの管理組合にお話を伺いました。

その他

12年目に1年以上を費やす大規模修繕工事を実施

P5120121JR京浜東北線「浦和」駅から歩いて4分という距離にそびえる31階建てのタワーマンション、これが今回ご紹介する「ライオンズマンション コスタ・タワー浦和」(以下、コスタ・タワー)です。2005年に竣工したこのマンションは、築13年目を迎え、今大規模修繕工事の真っ最中。一部に足場が組まれ、上部には清掃時に使うようなゴンドラが行き来しているのが目に入ります。

 

昨年から大規模修繕工事に入り、1年と半月を経た長い工期ももうすぐ終わり。揺れを軽減するため、外壁にゴンドラの幅に合わせたガイドレールを固定する「ガイドレール式ゴンドラ」で外装の工事を行ってきたコスタ・タワーですが、そのガイドレールを取り外す時期も間近に迫っています。

 

 

ところで、タワーマンションの大規模修繕というと、事例が少ないだけにどのようなものなのか興味津々です。施工会社の話によると、タワーマンション修繕のポイントは全部で7つあるそうです。

①仮設計画の工夫……足場架設の仕方、ゴンドラの使用

②敷地周りの安全対策の工夫……養生、立ち入り禁止措置への配慮

③飛散落下対策の工夫……タワーマンションは風による影響が大きい

④工程計画の工夫……長期間にわたるため工区を分けて効率性を上げる

⑤バルコニー作業の効率性……隔て板を取り外し、バルコニーから作業する

⑥仕様選定のポイント……耐汚染性、耐久性などを考慮した材料選定、修繕範囲の決定

⑦物件の特徴を抑えた計画……公開空地や吹き抜け、店舗があるかなど

 

なるほど、高さや規模の問題から、低層のマンションに比べると気をつけなければならないことが多いようです。特に大事なのは⑦の物件特性で、それによって取る工法なども変わって来るとのことでした。

工法については後編で詳しく紹介するとして、ここでは、着工以前にコスタ・タワーの管理組合が直面した、大きな壁について触れたいと思います。

修繕積立金、9年間値上げなしでピンチ?

その大きな壁とは、金銭面の問題でした。実はコスタ・タワーでは、分譲時に提示されていた“修繕積立金を3年ごとに値上げしていく”計画を9年間実施してこなかったため、このままでは大規模修繕工事の予算が半分にも満たないことが、3年前に発覚したのです。

 

このことを問題視した当時の理事会は、最初の大規模修繕で借り入れをしなければならない可能性を目のあたりにして、有志を募り「大規模修繕積立金委員会」を発足させます。同委員長の新井さんはいいます。「12年を大規模修繕の目途とすると、急いで積立金の問題を解決する必要がありました。半年かけて議論し、元々の金額の約3.5倍に値上げをすることになりました」。

 

3.5倍の値上げ!そのとき居住者たちは……

P5120054なぜそれまで値上げをしてこなかったのかはわからないという新井さん。入居したばかりで、当時の理事会がそれほど重要に捉えていなかったのかもしれません。管理会社に資金計画のシミュレーションを出してもらい、このままの金額で積み上げていくと大規模修繕前にどれだけの追加費用が必要になるか、などの具体的なデータを目の前にした組合員。段階的に上げていくのか、それとも一気に徴収するかについての議論はありましたが、修繕積立金を値上げすることとその金額について、反対意見はほとんど出ませんでした。

 

その理由について新井さんは、「“次世代の子どもたちにマンションを引き継ぐためにも大規模修繕は必要不可欠”といった説明を、皆さんがすんなり受け入れてくれた。これは居住者間の日頃のコミュニケーションが良好だったことの効果も大きかったと思います」と話します。また管理会社の担当者も、「コスタ・タワーのみなさんは、何年経っても資産価値を下げず、むしろ上げていくためにどうすればいいか、という考えを持っている方が多く、意識が非常に高かった」と当時を振り返ります。

 

こうして、出足こそつまずいたものの、理事会と大規模修繕積立金委員会の迅速な働きで金銭面の問題を解決したコスタ・タワー。次回【後編】では、コンサルティング会社や施行会社を選定し、いよいよ大規模修繕工事に向けて具体的に動き出します。

 

To Be Continued.

概要(取材年月:2018年05月)
  • 建物名:ライオンズマンション コスタ・タワー浦和
  • 所在地:埼玉県さいたま市
  • 階数 :31階建て
  • 総戸数:216戸(ほか店舗15戸)
  • 竣工年:2006(平成18)年築
  • 管理形態:全部委託
  • 管理会社:(株)大京アステージ
  • 総会開催:毎年5月
  • 役員数 :19名(第13期全体)
  • 役員任期:1年

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